Beim Verkauf, im Erbfall oder bei der Versicherung einer Immobilie begegnen Ihnen die Begriffe Zeitwert, Marktwert und Verkehrswert. Im deutschen Baugesetzbuch meinen Marktwert und Verkehrswert denselben Wert: den Preis, den die Immobilie am Bewertungsstichtag, also am festgelegten Tag der Bewertung, unter üblichen Marktbedingungen erzielen könnte. „Zeitwert“ hat bei Immobilienbewertungen keine einheitliche Bedeutung.
Der geschätzte Wert ist nicht automatisch der spätere Kaufpreis. Käufer und Verkäufer legen den Preis selbst fest. Bei Versicherungen gelten die Bedingungen des jeweiligen Vertrags.
Verkehrswert und Marktwert
Für den Verkehrswert zählen die rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie, ihr Zustand und ihre Lage. Ungewöhnliche Umstände und persönliche Beweggründe bleiben außer Betracht. Deshalb beeinflusst es den Verkehrswert nicht, wenn ein bestimmter Käufer persönlich bereit ist, besonders viel zu zahlen.
Die gesetzliche Definition steht in § 194 des Baugesetzbuchs. Sie nennt „Verkehrswert“ und „Marktwert“ als gleichbedeutende Begriffe. Der Verkehrswert spielt etwa beim Verkauf, bei einer Erbschaft oder Scheidung sowie bei gerichtlichen und behördlichen Fragen eine Rolle.
Der Wert gilt für einen bestimmten Stichtag. Ein Gutachten zum heutigen Markt zeigt deshalb nicht automatisch, welchen Preis die Immobilie später erzielt. Auch ein vereinbarter Kaufpreis kann vom zuvor geschätzten Verkehrswert abweichen.
Was der Zeitwert bedeutet
Bei Immobilien hängt die Bedeutung von „Zeitwert“ davon ab, wo der Begriff verwendet wird. Alter und Abnutzung spielen dabei häufig eine Rolle, doch daraus folgt keine allgemeingültige Formel für den Wert eines Hauses.
In der Gebäudeversicherung kann ein Zeitwert nach den konkreten Versicherungsbedingungen berechnet werden. Ein Muster der Wohngebäudeversicherungsbedingungen des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft beschreibt zum Beispiel einen „Gleitenden Zeitwert Plus“. Unter den dort genannten Bedingungen wird er aus dem Neubauwert zum Schadenszeitpunkt abzüglich einer Wertminderung, insbesondere durch Alter und Abnutzung, abgeleitet. Andere Verträge können abweichende Regeln enthalten.
Auch der Versicherungswert ist nicht automatisch der Verkehrswert. Nach dem Versicherungsvertragsgesetz orientiert er sich bei einer Sachversicherung, soweit nichts anderes vereinbart ist, grundsätzlich an den Kosten für eine Wiederbeschaffung oder Wiederherstellung in neuwertigem Zustand, vermindert um den Wertverlust zwischen Alt und Neu. Für die tatsächliche Entschädigung sind der Vertrag und die Versicherungsbedingungen maßgeblich.
In der Rechnungslegung von Versicherungsunternehmen verwendet eine eigene Verordnung den Begriff Zeitwert für Grundstücke und Bauten. Diese Regel gilt für diesen besonderen Bilanzierungskontext. Wer in einem Schreiben oder Angebot „Zeitwert“ liest, sollte deshalb nachfragen, welche Definition und welche Berechnung zugrunde liegen.
Die drei Verfahren der Wertermittlung
Die Immobilienwertermittlungsverordnung nennt drei grundlegende Verfahren. Fachleute wählen je nach Art der Immobilie, örtlichem Markt und verfügbaren Daten das passende Verfahren. Nutzen sie mehrere Verfahren, leiten sie den Verkehrswert aus den Ergebnissen ab und gewichten diese danach, wie aussagekräftig sie sind.
Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an tatsächlich verkauften, ausreichend ähnlichen Immobilien. Unterschiede bei Lage, Zustand oder Ausstattung werden berücksichtigt. Das Verfahren liefert besonders dann eine hilfreiche Grundlage, wenn passende Verkaufsdaten vorliegen.
Beim Ertragswertverfahren stehen die Mieten im Mittelpunkt, die sich am Markt erzielen lassen. In die Berechnung fließen auch der Bodenwert, die verbleibende Nutzungsdauer und der Liegenschaftszinssatz ein, also ein Zinssatz, der bei der Bewertung der Immobilie angesetzt wird. Das Verfahren eignet sich besonders für Immobilien, deren Wert eng mit den erwarteten Mieteinnahmen zusammenhängt.
Das Sachwertverfahren ermittelt den Bodenwert und den Wert der Gebäude und anderer baulicher Anlagen. Der rechnerische Herstellungswert eines Gebäudes entspricht noch nicht seinem Marktwert. Deshalb wird das vorläufige Ergebnis an die Marktverhältnisse angepasst.
Neben Lage und Größe zählen auch Zustand, Nutzung, Erträge und energetische Eigenschaften. Auch Schäden, verunreinigter Boden sowie Rechte anderer an der Immobilie und bestehende Belastungen können den Wert beeinflussen. Das Gutachten muss zum konkreten Objekt und zum Zweck der Bewertung passen.
Warum der Stichtag zählt
Der Wertermittlungsstichtag ist der Tag, auf den sich der geschätzte Wert bezieht. Bei der Bewertung zählen die allgemeinen Verhältnisse am Grundstücksmarkt. Dazu gehören zum Beispiel die wirtschaftliche Lage, die Bedingungen am Kapitalmarkt und die Entwicklung des Gebiets.
Auch für den Zustand der Immobilie gilt grundsätzlich ein bestimmter Stichtag. In manchen Fällen weicht der maßgebliche Tag für den Zustand vom Wertermittlungsstichtag ab. Diesen Tag nennt man Qualitätsstichtag. Wer einen Wert für eine Erbschaft, Scheidung oder einen Verkauf braucht, sollte klären, welcher Stichtag für den jeweiligen Zweck gilt.
Steuerwert und Marktpreis
Für steuerliche Bewertungen gelten eigene gesetzliche Regeln. In bestimmten Fällen richtet sich das Bewertungsgesetz nach dem „gemeinen Wert“, dem steuerrechtlichen Wert der Immobilie. Für bebaute Grundstücke sieht es ebenfalls das Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren vor. Diese Bewertung folgt den Vorgaben für Steuerzwecke. Sie lässt sich deshalb nicht ohne Weiteres mit einer individuellen Einschätzung des möglichen Verkaufspreises gleichsetzen.
Wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, lässt sich ein niedrigerer gemeiner Wert nachweisen. Dafür eignen sich in der Regel ein Gutachten oder ein passender Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag vereinbart wurde. Wer eine steuerliche Bewertung anzweifelt, sollte den konkreten Steuerfall prüfen lassen, bevor er ein Gutachten beauftragt.
Welcher Wert passt zu Ihrem Anlass?
Bei einem möglichen Verkauf, einem Kauf oder einer rechtlichen Auseinandersetzung brauchen Sie meist eine Bewertung, die sich am Markt orientiert. Fragen Sie nach dem Stichtag, den verwendeten Vergleichsdaten und dem Verfahren. Das Gutachten sollte auch zeigen, wie Schäden, Rechte und Mietverhältnisse berücksichtigt wurden.
Bei einem Versicherungsschaden gilt die Definition im Versicherungsvertrag. Prüfen Sie, ob der Vertrag den Wiederherstellungswert, den Versicherungswert oder einen bestimmten Zeitwert meint und unter welchen Bedingungen der Versicherer zahlt. Ein Verkehrswertgutachten klärt diese Vertragsfrage nicht automatisch.
