Mit der Nebenkostenabrechnung steigt oft der Puls. Mieter fürchten hohe Nachzahlungen. Die „zweite Miete“ macht einen erheblichen Teil der monatlichen Wohnkosten aus. Aber auch für Vermieter ist die Nebenkostenabrechnung kein Vergnügen. Was darf eigentlich genau abgerechnet werden? Um Konflikte zu vermeiden, lohnt ein genauerer Blick darauf, welche Umlagen der Gesetzgeber erlaubt und welche Kosten beim Eigentümer verbleiben.
Was gehört zur Umlage?
Ein wichtiger Grundsatz vorab: Der Vermieter darf nur dann Betriebskosten auf den Mieter abwälzen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Eine pauschale Formulierung wie „der Mieter trägt die Betriebskosten“ reicht in der Regel aus, um auf die gesetzliche Betriebskostenverordnung zu verweisen. Was umlagefähige Nebenkosten sind, ist klar definiert. Zu den klassischen Posten, die fast immer auf der Abrechnung auftauchen, gehören:
- Heizung und Warmwasser: Diese müssen bis auf wenige Ausnahmen verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Wer viel heizt, zahlt mehr.
- Wasser und Abwasser: Die Kosten für die Wasserversorgung und die Entwässerung sind ebenfalls umlegbar.
- Grundsteuer: Die Steuer, die die Kommune auf das Grundstück erhebt, darf an den Mieter weitergereicht werden.
- Dienstleistungen rund ums Haus: Dazu gehören Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung (z. B. Treppenhaus), Gartenpflege und Winterdienst. Auch ein Hausmeister kann abgerechnet werden, solange er keine Reparaturen durchführt.
Die rote Linie: Welche Nebenkosten der Vermieter nicht umlegen darf
Zwei große Kostenblöcke dürfen niemals in der Nebenkostenabrechnung auftauchen: Verwaltungskosten und Instandhaltung. Wenn der Wasserhahn tropft, die Heizung repariert werden muss oder das Dach neu gedeckt wird, ist das Instandhaltung. Auch die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage bei Eigentümergemeinschaften kann nicht umgelegt werden. Reparaturen sind Risiko des Eigentümers und durch die Kaltmiete abgegolten, soweit nicht – in engen Grenzen – im Mietvertrag etwas anderes vereinbart ist. Dasselbe gilt für Verwaltungskosten. Die Gebühren für die Hausverwaltung, Bankgebühren oder Porto für Briefe an den Mieter sind Privatvergnügen des Vermieters.
Und wie sieht es mit Versicherungsbeiträgen aus?
Ein Bereich, der oft Fragen aufwirft, ist der Versicherungsschutz. Vermieter versichern ihre Immobilie sinnvollerweise gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel und weitere Naturgefahren. Will der Vermieter die Beiträge für diese Gebäudeversicherung auf Mieter umlegen, ist das völlig in Ordnung. Wichtig zu wissen: Der Mieter ist durch die Versicherung ebenfalls geschützt. Gerichte haben entschieden: Wenn ein Brand oder Wasserschaden fahrlässig vom Mieter verursacht wurde, darf der Gebäudeversicherer bei ihm keinen Regress nehmen. Auch die Kosten der Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung dürfen in der Nebenkostenabrechnung auftauchen. Bei allen umlagefähigen Versicherungen gilt das Gebot der Wirtschaftlichkeit: Die Versicherung darf nicht unverhältnismäßig teuer sein. An den Kosten einer Vermieter-Rechtsschutzversicherung muss sich der Mieter dagegen nicht beteiligen, denn deren Leistungen sind nicht in seinem Interesse.
Transparenz schafft Vertrauen
Am Ende profitieren beide Seiten von einer korrekten und transparenten Abrechnung. Für Vermieter empfiehlt es sich, Belege geordnet zu halten und die Abrechnung fristgerecht, spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, zu versenden. Mieter haben das Recht, die Belege einzusehen, falls ihnen Positionen unklar erscheinen. Ein offenes Gespräch klärt Missverständnisse meist schneller als der Gang zum Anwalt. Wer die Regeln kennt, kann der „zweiten Miete“ deutlich entspannter entgegensehen.
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