Im Zusammenhang mit Wertermittlung für Immobilien taucht immer wieder der Begriff Zeitwert auf. Er spielt eine wichtige Rolle bei Kaufpreisverhandlungen und für die Entwicklung von Kaufpreisvorstellungen – Grund genug, sich näher mit dem Begriff zu befassen.
Allgemein ist der Zeitwert der Wert, der einer Sache zu einem bestimmten Zeitpunkt beizumessen ist. Wenn dieser Zeitpunkt sehr zeitnah liegt, ist der aktuelle Wert am Markt – der Marktwert – gemeint. Im angelsächsischen Raum nennt man den Wert „fair value“. Rechtliche Bestimmungen zur Immobilienbewertung verwenden den Begriff nicht, hier wird von Verkehrswert gesprochen. Das Steuerrecht nutzt den Begriff „gemeiner Wert“. Trotz dieser Begriffsvielfalt ist stets das Gleiche gemeint: der Wert, den eine Immobilie bei der gedachten oder tatsächlich beabsichtigten Veräußerung am Markt erzielen würde.
Zeitnahe Werte ermitteln – verschiedene Verfahren
Bei der Immobilienbewertung geht es meist darum, zeitnahe Werte zu ermitteln. Daran orientieren sich auch „amtliche“ Bewertungsverfahren. Die Immobilienwertermittlungsverordnung als Rechtsgrundlage kennt drei Methoden: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
- Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie anhand des Vergleichs mit Kaufpreisen für gleichartige Objekte in der Umgebung. Da das zu bewertende Objekt in seinen Eigenschaften fast immer von Vergleichsobjekten abweicht, werden solche Unterschiede durch geeignete Zu- oder Abschläge berücksichtigt. Die für Vergleichszwecke herangezogenen Transaktionen sollen zeitnah sein, dürfen also nicht weit in der Vergangenheit liegen. Das Vergleichswertverfahren ist nah am Markt und eignet sich daher gut zur Ermittlung des Zeitwerts. Das Problem besteht darin, das nicht immer eine ausreichende Vergleichsbasis existiert.
- Das Ertragswertverfahren wird bei Mietimmobilien eingesetzt. Die Bewertung erfolgt hier „zweigeteilt“. Der Bodenwert wird nach dem Vergleichswertverfahren anhand der Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse ermittelt. Der Gebäudewert wird als Ertragswert ermittelt und errechnet sich aus dem heutigen Wert der künftig zu erwartenden Mieterträge abzüglich Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten. Auch dieses Verfahren ist marktnah und liefert eine gute Schätzung für den Zeitwert.
- Das Sachwertverfahren wird bei selbst genutzten Immobilien angewandt, wenn nicht genügend Vergleichsdaten zur Verfügung stehen. Die Bodenwertermittlung erfolgt wiederum nach dem Vergleichswertverfahren. Der Gebäudewert wird anhand der Baukosten für ein vergleichbares Gebäude abzüglich der Wertminderung durch das Alter des Gebäudes ermittelt. Dieses „Hilfskonstrukt“ ist vergleichsweise wenig marktnah, denn der Kaufpreis muss nicht die Baukosten abbilden. Die Aussagekraft des Sachwerts für den Zeitwert ist daher begrenzt.
Die Maklerformel – ebenfalls zeitwertorientiert
Zeitwertnah ist das in der Immobilienbewertung ebenfalls gerne genutzte Maklerverfahren. Es handelt sich um ein überschlägiges Verfahren, das den möglichen Rohertrag (Netto-Kaltmiete) einer Immobilie zugrunde legt und für die konkrete Bewertung mit geeigneten Vervielfältigern und Korrekturfaktoren arbeitet.
Bild: Bigstockphoto.com / mayu85
