Seit dem 23. Dezember 2020 gelten neue gesetzliche Spielregeln für die Maklerprovision beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, wenn der Käufer Verbraucher, also Privatperson ist. Die Höhe der Provision, auch als Courtage bezeichnet, bleibt – anders als bei der Wohnungsmiete – weiterhin frei verhandelbar. Neu geregelt wird aber die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer.
Doppelprovision als Normalfall
Der Immobilienmakler hat eine schwierige Aufgabe. Er muss nicht nur Verkäufer und Kaufinteressenten in Kontakt bringen, sondern sieht sich auch einem Interessenkonflikt ausgesetzt. Der Verkäufer will einen möglichst guten Preis erzielen, der Käufer am liebsten ein Schnäppchen machen. Erfahrung und Fingerspitzengefühl sind gefragt, um nicht zwischen zwei Stühlen zu sitzen. Immobilienmakler ist kein Ehrenamt. Für die Organisation – Wertermittlung, Exposé, Beratung, Besichtigungstermine – erhält er eine Maklerprovision. Seit 2015 galt hier das Bestellerprinzip – wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn. Das war aber nicht immer sachgerecht, denn erstens profitieren wie erwähnt beide Seiten von der Tätigkeit des Maklers, außerdem lud die Regelung zu Tricksereien ein, die vor allem den Käufer einseitig belasteten. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht deshalb jetzt eine hälftige Teilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer als Regelfall vor (Doppelprovision, § 656c BGB). Alternativ kann der Maklervertrag mit nur einer der beiden Parteien geschlossen werden, und diese holt sich die Hälfte der Kosten von der anderen Partei zurück (Abwälzung, § 656d BGB). Es gibt allerdings keinen Zwang zu einem solchen Vorgehen. Eine Provisionsvereinbarung mit nur einer Seite, also praktisch wie das alte Bestellerprinzip, ist ebenso erlaubt.
Provisionshöhe ist abhängig von der Marksituation
Die Provision ist gesetzlich nicht gedeckelt und damit frei verhandelbar. Es gibt Richtwerte, die sich je nach Bundesland unterscheiden. In fast allen Ländern sind das 7,14 %, also jeweils 3,57 % für Käufer und Verkäufer bei Vereinbarung der Doppelprovision. Es gibt aber auch regionale Unterschiede. So fallen beispielsweise für Immobilien in Delmenhorst (NRW) üblicherweise die genannten 7,14 % an, im nahen Münster können es aber auch nur 4,76 % sein, obwohl es dasselbe Bundesland ist. Generell gilt: Je einfacher eine Immobilie zu vermarkten ist, je höher der erwartete Verkaufspreis ist, je mehr der lokale Markt von vielen Maklern bedient wird, umso eher wird sich der Makler auf eine niedrigere Provision einlassen.
Fälligkeit der Provision
Wann die Provision fällig wird, wird im Maklervertrag vereinbart. Üblicherweise liegt das Zahlungsziel ein bis zwei Wochen nach der Unterschrift beim Notar. Das Gesetz regelt diese Frist nicht. Lediglich bei der Abwälzung nach § 656d BGB ist vorgeschrieben, dass zuerst der Vertragspartner des Maklers zahlen muss, bevor die andere Partei ihren Anteil verlangen darf. Mauscheleien zwischen Verkäufer und Käufer, um die Provision zu sparen, sind übrigens nicht nur sehr unfair gegenüber dem Makler, wenn dieser für das Zustandekommen des Geschäfts gesorgt hat. Sie stehen auch rechtlich auf wackeligen Beinen. Es reicht nämlich nicht, auf den Ablauf eines befristeten Maklervertrags zu warten und den Kauf dann ohne Vermittler abzuwickeln. Hat der Makler zuvor die beiden Vertragspartner vertreten, behält er den Provisionsanspruch auch nach Auslaufen des Vertrags.
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