Der Erwerb einer Immobilie oder eines Baugrundstücks ist eine komplexe Angelegenheit. Für viele Käufer und Verkäufer dürfte es materiell der größte Vertrag ihres Lebens sein. Kaum jemand wird ein Haus aus Erspartem kaufen können. Eine Finanzierung ist zu regeln, beim Neu- oder Umbau ist eine Baugenehmigung erforderlich. Wie sichern Sie sich ihr Traumgrundstück, wenn noch nicht alle Punkte klar sind? Wie schaffen Sie als Verkäufer die Verbindlichkeit, dass der Käufer nicht im letzten Moment abspringt? Zwar ist der Vorvertrag beim Hauskauf weder vorgeschrieben noch allgemeine Praxis, er schafft aber in vielen Fällen Sicherheit auf beiden Seiten.
Gültig nur mit notarieller Beurkundung
Der Vorvertrag ist ein Vertrag, in dem sich zwei Parteien verpflichten, zukünftig einen Kaufvertrag über ein bebautes oder unbebautes Grundstück abzuschließen. Für den Grundstückskauf schreibt das Gesetz in Deutschland eine notarielle Beurkundung vor. Die Vertragsparteien sollen dadurch auf die rechtliche Tragweite des Geschäfts aufmerksam werden. Die Beratung durch den Notar vermeidet Rechtsfehler bei der Vertragsgestaltung. Es wäre also unsinnig, wenn eine Verpflichtung zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrags ohne Notar geschlossen werden könnte. Deshalb schreibt § 311b BGB eine notarielle Beurkundung auch für den Vorvertrag zum Hauskauf vor. Allerdings wird der Formmangel „geheilt“, wenn der Eigentumswechsel später vollzogen und in das Grundbuch eingetragen ist.
Mögliche Gründe für einen Vorvertrag
Ein Vorvertrag ist sinnvoll, wenn ein endgültiger Vertrag wegen bestehender Unsicherheiten noch nicht geschlossen werden kann, aber trotzdem das ernsthafte Interesse am Vertragsschluss bereits bekundet werden soll. Eine einfache Reservierungsbestätigung, die zum Beispiel der Immobilienmakler ausstellt, ist kein Vorvertrag und hat in der Regel auch keine rechtliche Bedeutung. In der Praxis hat meist der potenzielle Käufer ein Interesse am Vorvertrag, weil die Unsicherheiten auf seiner Seite bestehen.
Ein Beispiel: Sie planen den Ausstieg aus dem Berufsleben, möchten bei Freiburg im Breisgau, in der Nähe des Schwarzwalds, Ihren Lebensabend verbringen und haben ein Wohngebiet in schöner Lage entdeckt, das gerade erschlossen wird. Nun gibt es aber viele Interessenten, die Immobilien in Freiburg kaufen wollen. Jetzt müssen Sie abwägen: schnell zugreifen, bevor die besten Grundstücke weg sind, oder erst klären, ob Ihnen Ihre Bank auch im Rentenalter noch Kredit gibt und ob in dem Neubaugebiet ein Haus nach Ihren Vorstellungen überhaupt gebaut werden darf? Der Vorvertrag gibt Ihnen Zeit, diese Punkte zu regeln, und verschafft dem Verkäufer zugleich eine gewisse Planungssicherheit.
Regelung von Rücktrittsmöglichkeiten und Vertragsstrafen
Die gewünschte Rechtssicherheit wird aber nur erreicht, wenn eine Aufhebung des Vorvertrags nur aus definierten Gründen (im Beispiel: gescheiterte Finanzierung, fehlende Baugenehmigung) möglich ist und gleichzeitig eine Sanktion für diesen Fall vereinbart wird. Außerdem sollten Umstände geregelt werden, die einen Rücktritt ermöglichen. Das sind zum Beispiel Tod einer Vertragspartei (Erben und die andere Partei können zurücktreten), ein schwerer Unfall mit Erwerbsunfähigkeit und dadurch drohenden Zahlungsschwierigkeiten oder ein schwerer Sachschaden (etwa ein Brand) der Immobilie. Neben den Voraussetzungen für den Abschluss des Kaufvertrags, den Bedingungen für einen Rücktritt und einer Vertragsstrafe bzw. Schadensersatz sollte auch eine Frist vereinbart sein, bis zu der der Kaufvertrag geschlossen werden muss.
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