Wissen Sie, wie hoch das Guthaben auf Ihrem Konto ist? Welchen Wert Ihr Aktien- oder Fondsdepot aktuell hat und welchen Rückkaufswert Sie in Ihrer Lebens- oder Rentenversicherung bereits angespart haben? Vermutlich haben Sie die Zahlen im Kopf oder können sie in Kontoauszügen und Wertmitteilungen nachschauen. Aber wie steht es mit dem Wert Ihrer selbst genutzten oder vermieteten Immobilie?
Für viele Menschen ist Grundeigentum der mit Abstand größte Vermögenswert. Aber welchen Wert sie da besitzen, wissen sie in der Regel nicht. Ein Immobilien-Wertgutachten schafft Klarheit und ist sinnvoll, selbst wenn Sie sich gerade nicht mit einem Verkauf beschäftigen.
Der Versicherungswert hilft nicht weiter
Moment, werden Sie vielleicht einwenden, ich kenne den Gebäudewert doch aus der Versicherungspolice. Erstens stimmt das nur für ältere Verträge, denn heute berechnen viele Versicherer den Beitrag anhand der Wohn- oder Nutzfläche, ohne Umweg über eine Versicherungssumme. Zweitens, falls es doch eine Versicherungssumme gibt, wird diese üblicherweise in Mark 1914 angegeben. Umrechnen müssten Sie mit einem Baupreisindex. Dieser ist aber nicht identisch mit dem Anpassungsfaktor oder Neuwertfaktor, den Sie in der Beitragsrechnung finden. Drittens, und das ist der entscheidende Punkt, hat der Versicherungswert nichts mit Verkehrswert eines Gebäudes zu tun. Die bedeutendsten Unterschiede:
Der Verkehrswert schließt den Wert des Grundstücks ein. Für die Versicherung wird dieser Anteil nicht berücksichtigt, denn das Grundstück selbst ist nur bezüglich möglicher Kosten nach einem Schadenfall wie Neugestaltung der Außenanlagen oder Dekontamination des Erdreichs versichert.
Versichert ist der Neuwert des Gebäudes, also die Kosten für die Neuherstellung in gleicher Größe und Ausstattung. Örtliche Neubaukosten können sehr unterschiedlich sein, die Versicherer verwenden aber Durchschnittswerte. Im Wertgutachten werden dagegen regionale Baupreise sowie Alter und Erhaltungszustand des Gebäudes berücksichtigt.
Der um Alter und Abnutzung korrigierte Neuwert heißt Zeitwert. Bei der Ermittlung des Verkehrswerts kommen weitere Faktoren hinzu, zum Beispiel die Lage des Grundstücks. Der Wert von zwei völlig identischen Grundstücken bzw. Gebäuden kann stark differieren, wenn eines davon an einer vielbefahrenen Autobahn, das andere aber in einem Naturschutzgebiet liegt. Oder denken Sie an zwei Häuser in einer schwach besiedelten Gegend bzw. mit hervorragender Anbindung an eine gefragte Metropolregion.
Verkehrswert online ermitteln
Der Verkehrswert kann, muss aber nicht dem Kauf- bzw. Verkaufspreis eines Gebäudes entsprechen. Was zwischen Käufer und Verkäufer tatsächlich vereinbart wird, hängt von der Interessenlage und dem Verhandlungsgeschick ab. Bei konkreten Verkaufsabsichten wird sich möglicherweise ein beauftragter Makler mit einer umfassenden Immobilienbewertung beschäftigen. Die Kosten des Gutachtens sind üblicherweise mit der Provision abgegolten. Wer selbst einen Sachverständigen beauftragt, muss je nach Gebäudewert mit einigen hundert bis mehreren tausend Euro rechnen. Mit der automatisierten Online-Bewertung von realbest geht es aber auch wesentlich günstiger. So erhalten Sie in kurzer Zeit eine erste, kostenlose Einschätzung des Wertes Ihrer Immobilie. Dass es gut ist, so ein Wertgutachten parat zu haben, zeigt ein aktuelles Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichts zur Erbschaft- und Schenkungsteuer (Aktenzeichen 3 K 112/19). Widersprechen Sie einem fehlerhaften Feststellungsbescheid nicht innerhalb der gesetzten Monatsfrist, ist die Feststellung des Grundstückswerts auch für künftige Steuerfälle bindend. Mit einem Immobilien-Wertgutachten in der Tasche können Sie schnell einschätzen, ob das Finanzamt mit seiner Bewertung möglicherweise falsch liegt.
Bild: Bigstockphoto.com / eamesBot
